A pesar de que el mercado de la vivienda se ha enfriado, comprar casa en este momento es un buen negocio por los múltiples programas disponibles y los siempre vigentes beneficios de invertir en bienes raíces.  

“Creo que nuestros mercados locales de DMV (e incluso WV) se mantendrán fuertes con cierta estabilización de los precios. Este fuerte mercado se debe principalmente a nuestra fuerte base económica y un montón de puestos de trabajo”, según la agente de bienes raíces Charlotte Sherman de Modern Realty Results (Broker Larry DeMarco). 

Esta experta dice que vamos a empezar a ver algunas ejecuciones hipotecarias y ventas cortas, pero nada ni parecido a lo ocurrido en la recesión anterior (burbuja). 

“Seguirá siendo un buen momento para comprar por varias razones”, detalló. 

1.  Estabilización de los precios  

2.  Un tipo de interés del 5 a 6 por ciento es mejor que un posible tipo de interés del 8 a 9 por ciento en el futuro 

3.  Comprar casa sigue siendo más barato que alquilar (para una vivienda del mismo tamaño) 

4.  Los compradores siempre pueden refinanciar si los tipos de interés bajan en el futuro 

5.  Los bancos hipotecarios están siendo creativos al crear y ofrecer programas para disminuir el costo de los préstamos.  

6. Comprar en condados en los suburbios o estados como West Virginia (WV) es mejor ya que los costos son más bajos que en Maryland o Virginia. No solo los precios de las viviendas, también los impuestos a la propiedad (autos y vivienda), a las ventas (al hacer compras), el costo de vida, los servicios, etc. 

 “Creo que las propiedades que se verán más afectadas son aquellas con un precio superior al millón de dólares en el norte de Virginia”, explicó. Para comunicarse con Charlotte Sherman, puede escribir en inglés a charlotte@charlottesherman.com o visitar charlottesherman.com.  

Beneficios 

Comprar propiedades es la forma más segura de crear dividendos -insisten los agentes inmobiliarios veteranos como Charlotte y lo demuestran los hechos- ya que el valor de las casas siempre aumenta a corto, mediano o largo plazo.  

Incluso en la crisis de la burbuja inmobiliaria del 2008, el que pudo seguir pagando su casa con gran esfuerzo, actualmente está disfrutando de un jugoso “equity”. Ese aumento en el valor puede conseguirse rápidamente en un mercado próspero o duplicarse en 10 ó 15 años.  

La situación actual puede verse en estos dos casos locales. Una empresaria peruana compró una casa en Gaithersburg por 510 mil dólares en octubre del 2021 y el valor subió 25 mil en 15 meses. Otra familia venezolana compró en Fredericksburg a 140 mil hace una década y la acaba de vender al doble (sin reducir el monto de 277 mil que aspiraba). Ningún banco le dará el 100 por ciento de interés por sus ahorros en diez años. Y eso que el mercado está frío... 

Y si usted decide comprar una casa para rentarla, además del aumento en el capital (equity), cada año puede subir la renta alrededor del 5 por ciento (respetando las regulaciones) o más si hay demanda, inflación u otros factores.  

Hay factores que inciden marcadamente en los precios en el mercado de bienes raíces. Por ejemplo: El alto índice de criminalidad o escuelas con bajo rendimiento académico afectan negativamente, mientras que la construcción de una nueva red vial influye positivamente.  

Cuando construyeron la estación del Metro de Springfield, Virginia, se dispararon los precios de las casas y la renta. Un inmigrante paraguayo compró en 120 mil en 1995 en esa zona y ahora su casa vale 567 mil, mientras el sótano que rentaba a 500 ahora lo renta a 1.200. La demanda de cuartos y sótanos aumenta porque los inquilinos prefieren vivir cerca del transporte público. 

Comprar para rentar, siempre es buen negocio. La renta subió 19 por ciento en 2021 en las 50 ciudades más pobladas del país (Realtor.com). Algunas ciudades experimentaron hasta una exagerada alza del 52 por ciento en los alquileres. 

La renta nunca baja -salvo en contadas excepciones como en la época de la pandemia que se redujo el número de inquilinos (demanda) en Nueva York. De todos modos, es buena idea tener ahorros para cubrir el pago de la hipoteca en el lapso en que cambian los inquilinos.         

La compra de bienes raíces tiene muchos beneficios a la hora de declarar impuestos: Se puede deducir los gastos de cierre, los intereses hipotecarios, seguro de la propiedad y los impuestos a la propiedad que se han pagado. Si usa un cuarto como oficina para su negocio, puede deducir una parte de los gastos por servicios como luz e internet. 

Si el dueño vive en la casa, se puede obtener un préstamo por el valor agregado (equity loan) con una entidad bancaria. 

Si la propiedad está rentada, el propietario también puede deducir los gastos de arreglos o renovación, costo de nuevos electrodomésticos, el millaje para ver o arreglar la casa, el pago de la asociación de propietarios (HOA), protección (home warranty) que cubre electrodomésticos/plomería/electricidad/techo, protección de las tuberías y del préstamo en caso de fallecimiento, el seguro de inquilino e incluso la mensualidad del administrador de la propiedad. 

Los gastos durante la temporada en que la casa de inversión esta vacía, también se pueden deducir: limpieza de la casa y la alfombra, pintura, filtros del aire acondicionado, jardinería, servicios (agua, etc). Igualmente si usted tiene casa en la playa y la renta por temporada (por ejemplo con AirBnb) puede aprovechar estas ventajas de impuestos y obtener en una semana de renta la mensualidad de su hipoteca.

 Sí es buen momento

La agente de bienes raíces Evelyn Martin, con licencia para representar a compradores en Virginia y Maryland, afirma que el mercado de la vivienda para 2023 sigue siendo fuerte. “Si lo comparamos con el mercado de hace 6 a 9 meses, ahora es un mercado más equilibrado. Tenemos más inventario por lo que hay más oportunidad para negociar los términos del contrato, incluyendo el precio y elementos como la inspección de la casa y las evaluaciones”, explicó.

“En este momento es un mercado de equilibrio por lo que es un buen momento para comprar una casa. Los compradores ahora pueden negociar y tienen más opciones para elegir”. 

Evelyn es “broker” (dueña) de su empresa de bienes raíces y puede representar al que vende o al que compra una propiedad e incluso es administradora (property manager) de 15 propiedades. Inf:themartinteampropertymanagement.com. 

Aunque hay temor a una recesión económica o burbuja inmobiliaria, ambas expertas piensan que es un buen momento para comprar, especialmente durante este mes de febrero. En invierno, con la reducida demanda, se pueden conseguir muy buenos precios e incentivos.  

Quien compró una casa de medio millón en 2021 al 3.5 por ciento, en el mercado actual pagaría unos 300 dólares más por mes en intereses. Pero no se asuste, es un buen negocio: los intereses se deducen de los impuestos. Lo que no es buen negocio es comprar una vivienda con precio “inflado”, ya que puede tardar muchos años hasta obtener ganancia de capital. Las casas muy antiguas requieren muchos arreglos y son un riesgo porque terminarán siendo rematadas prácticamente por el valor del terreno, excepto en lugares históricos, pero pueden rentarse.

Aunque las tasas de interés superan el 5 por ciento, el que compre a interés variable se va a beneficiar cuando las tasas bajen y pagará menos por mes. Igualmente se puede refinanciar el préstamo en busca de mejor interés cuando las condiciones económicas mejoren.

El viento sopla a favor del comprador actualmente. El que vende tiene que tener paciencia y disposición a negociar. En el mercado de hoy, el que tiene la intención de comprar está pidiéndole al vendedor rebaja en el precio, otras concesiones como arreglos en la casa y que pague los gastos de cierre. En el apuro por vender, pues sale ganando el comprador. 

Los que desean comprar su primera casa son novatos en este tipo de transacciones y no tienen la visión global de la industria de bienes raíces. Los que invierten en propiedades -ya sea para rentarlas o renovarlas y venderlas- saben muy bien los secretos de estas transacciones y aprovechan los muchos beneficios que conlleva comprar.  

Programas

Además de los beneficios que normalmente tienen los propietarios, hay una gama de programas o incentivos para compradores. El sueño americano de tener casa propia se puede hacer realidad -incluso- sin tener dinero.

El programa que ofrece el Departamento de Agricultura (USDA) es atractivo para quienes desean comprar su primera casa y no tienen ahorros para la inicial del 3.5 por ciento. Es para viviendas ubicadas en zonas que el gobierno busca poblar, en zonas rurales o distantes de las grandes ciudades. 

Ponga la dirección de la casa que le interesa comprar para ver si califica para este programa: https://eligibility.sc.egov.usda.gov/eligibility/welcomeAction.do?pageAction=sfpd.

Para calificar se requiere muy buen puntaje de crédito y un poco más de ingreso que otros préstamos. Si pide que el vendedor le pague los gastos de cierre (2 a 5 por ciento), solo pagaría la evaluación de la propiedad (450 dólares).

City National Bank ofrece el programa Campeón para comprar casa sin inicial con reducidos costos de cierre y sin la obligación de pagar el seguro de préstamo (PMI) que es obligatorio con la mayoría de los bancos. También ofrecen un programa sin inicial para médicos. Inf: bankatcity.com/Buy-or-Refinance.

Bank of America ofrece un programa sin inicial (Community Affordable Loan Solution) para comprar en vecindarios hispanos de Charlotte, Dallas, Detroit, Los Ángeles y Miami.

US Bank ofrece refinanciamiento sin gastos de cierre a un interés más alto, pero tenga en mente que los intereses se deducen de impuestos: usbank.com/home-loans/refinance.html. Puede ser atractivo para extender el plazo del préstamo, para obtener capital o cuando bajen los intereses. 

Para mejores precios, puede buscar la lista de viviendas en remate (foreclosure) o viviendas reposeídas por Fannie Mae (requieren reparaciones). El préstamo “Fannie Mae HomeStyle Renovation” ofrece financiamiento para mejorar o reparar la casa que usted compre o refinancie. 

Los bancos locales, de pequeñas ciudades, suelen ofrecen más incentivos que los grandes.

Si usted tiene un terreno completamente pagado o lo compra ahora a bajo precio en los suburbios, puede comprar una casa manufacturada sin inicial. Las llamadas Tiny Houses son otra opción para comprar viviendas pequeñas y baratas. Información en Home Depot, Amazon, etc. 

En un mercado de bienes raíces lento, los bancos están ofreciendo nuevamente los intereses escalonados. Es un incentivo para no pagar tanto mensualmente, pero con miras a refinanciar cuando mejoren los intereses.

Si no califica porque tiene un ingreso bajo, puede comprar con un familiar o amigo, pero tome precauciones en relación con el título. Planet Home Lending tiene buenos programas para calificar en casos difíciles. 

Si tiene interés en comprar en el Distrito de Columbia, hay muchos incentivos y asistencia con la inicial y para reparaciones, incluso una lotería. Infórmese con un agente de préstamos o loan officer.                               

Infórmese para comprar en el área metropolitana, inscríbase en los seminarios en español de Housing Counseling Services: housingetc.org.

Tenga presente que sus hijos heredan las propiedades y si desea que no paguen impuestos por herencia ni encaren un engorroso proceso de sucesión con el debido pago de tarifas e impuestos, usted puede incluir a sus hijos en el título de propiedad al comprar. Se llama: Joint Tenancy with Right Of Survivorship. Sus hijos no se verán afectados en el crédito ni a la hora de comprar su primera casa, pero al fallecer el propietario, ellos deben seguir pagando y será un bien para distribuir en caso de divorcio -ya que no es herencia.